consultanta cumparare apartament

Ce reprezinta cutremurul pentru o constructie si de ce luam in calcul seismul la proiectarea constructiilor

In general am constatat ca oamenii nu inteleg ce reprezinta cutremurul pentru o constructie si de ce luam in calcul seismul la proiectarea constructiilor. Ei bine, inginerii proiectanti au in vedere urmatoarele aspecte in cazul producerii unui seism:

– protecţia vieţii şi integrităţii fizice a persoanelor,

– menţinerea fără întrerupere a desfăşurării de activităţi şi servicii esenţiale pentru viaţa socială şi economică,

– evitarea producerii de explozii sau degajări de substanţe periculoase;

– limitarea pagubelor materiale

Toate aceste lucruri sunt prevazute prin lege, respectiv in Romania prin normativul P100 – Cod de proiectare seismica, si toate prevederile acestui act normativ sunt obligatorii, in special pentru proiectanti, dar consecintele prevederilor acestui act normativ se extind asupra toturor celorlalti factori implicati, respectiv constructor, producatori si furnizori de materiale de constructii, organe abilitate cu aprobarea, avizarea si autorizarea lucrarilor de constructii, ca si pentru toate celelalte categorii de specialisti implicati in procesul de constructie a unui obiectiv supus normelor seismice, dar si asupra proprietarilor de constructii, lucru pe care cei mai multi nu il cunosc.

De asemenea, exista o lega, Legea 10 cu modificarile si completarile ulterioare, care prevede obligatiile proiectantului, constructorului, investitorului si proprietarului de constructii. Toate activitatile ce implica constructii trebuie sa se supuna acestor prevederi. Nu avem nici un motiv si nici o justificare sa emitem pareri si opinii in afara acestui cadrul legislativ, pentru ca nu au valoare, enerveaza pe toata lumea si sunt contrare legilor tarii.

Romania sunt inregistrate cam de cand au aparut marturiile scrise, prin cronici si scrieri ale voievozilor si domnitorilor romani dar si prin cronicile vecinilor, cel mai vechi cutremur cu efecte devastatoare consemnat pe teritoriul Romaniei datand din anul 455 era noastra. Totusi acestea sunt puternic subiective deoarece nu au putut consemna obiectiv gradul cutremurului, dar sunt cunoscute in vremuri recente cateva cutremure mai mari, astfel:

– pe 26 octombrie 1802 cutremur cu magnitudinea de 8.2 in Vrancea. A fost unul dintre cele mai puternice de pe teritoriul Romaniei si s-a resimtit pana la Moscova

– pe 10 noiembrie 1940 cutremur cu magnitudinea de 7.4

– pe 4 martie 1977 cutremur cu magnitudinea de 7.2

– 30 august 1986 cutremur cu magnitudinea de 7.1

– 30 mai 1990 – cutremur cu magnitudinea de 6.9

– pe 27 octombrie 2004 cutremur cu magnitudinea 6.0

– pe 28 octombrie 2018 cutremur cu magnitudinea de 5.8

Deci destul de multe cutremure si destul de importante, daca ne gandim ca in alte tari cutremure de grade peste 5 determina colaps de imobile si pierderi de vieti omenesti. Motivul pentru care in Romania la cutremure peste 6 sau chiar 7 pe scara Richter nu avem colaps national si pierderi masive de vieti omenesti este tocmai acela ca de foarte multa vreme in Romania constructiile noi se proiecteaza dupa un cod de proiectare seismic.

In Romania se inregistreaza seisme aproape zilnic, e adevarat, de intensitati scazute, care nu provoaca panica sau pierderi materiale, dar asta nu inseamna ca nu exista, nu inseamna ca ne-am trezit dintr-o data in zona seismica.

Si tocmai pentru ca ne aflam de foarte multa vreme in zona seismica este de neinteles atitudinea constructorilor care nu respecta proiectele, a dirigintilor de santier care semneaza fara sa se deplaseze pe santier, a responsabililor tehnici cu executia care nu dispun executia corecta a lucrarilor si a inginerilor de santier care isi pun libertatea in pericol pentru ca muncitorii nu are chef de munca, nu are chef sa armeze sau sa cofreze in ziua respectiva.

In concluzie, constructiile sunt executate pentru a rezista in fata acelui eveniment poate ipotetic, poate unic, dar cu siguranta exceptional si cu potential devastator din viata lor, astfel incat sa protejeze viata celor care locuiesc sau lucreaza in ele, sa permita desfasurarea fara intrerupere a activitatilor pentru care au fost concepute, sa impiedice aparitia de explozii sau incendii si sa limiteaze pagubele materiale de orice fel.

RECEPTIA APARTAMENTELOR NOI LA CUMPARARE

Daca tocmai ai cumparat un apartament intr-un bloc nou si urmeaza sa iti fie predat de catre vanzator/dezvoltator, acest proces poate fi destul de stresant pentru ca esti la prima tranzactie de acest fel si nu stii cum se procedeaza, este o situatie noua pentru tine.

In primul rand, trebuie sa te documentezi, sa te informezi pe acest subiect. Am constatat ca se fac fecvent anumite confuzii generate de termenii de “receptie” folositi pe parcursul procesului de achizitie.

Exista mai multe tipuri de “receptii”:

Receptia la terminarea lucrarilor

Reprezinta o receptie efectuata de catre autoritatile statului, prin reprezentatii acestuia, impreuna cu constructorul/proprietarul la finalizarea lucrarilor autorizate.

Cand cumperi un apartament intr-un imobil nou, receptia la terminarea lucrarilor a fost deja efectuata. Fara aceasta receptie a imobilului, nu poti cumpara apartamentul.

Receptia finala

Receptia finala reprezinta receptia efectuata dupa expirarea perioadei de garantie a imobilului, care in cazul nostru este de 3 ani si a carei convocare va cadea in sarcina dumneavoastra/asociatiei de proprietari.

Aceast tip de receptie o voi detalia intr-un articol ulterior.

Receptia la cumpararea apartamentului

In urma incheierii contractului de vanzare – cumparare, urmeaza sa intrati in posesia fizica a apartamentului. In practica, aceasta receptie reprezinta de fapt un proces verbal de predare-primire, incheiat intre dumneavoastra si vanzatorul apartamentului, prin care dumneavoastra semnati ca v-a fost predat apartamentul in concordanta cu documentatia tehnica si conform cu contractual dintre cele doua parti implicate.

Procesul verbal cuprinde eventualele neconformitati pe care cumparatorul le sesizeaza. Aceste neconformitati se vor remedia de catre vanzator. In acest punct, receptia se poate amana pana la executarea celor inscrise in procesul verbal sau se poate accepta receptia, vanzatorul obligandu-se sa remedieze viciile prevazute in procesul verbal, intr-un interval de timp stabilit de comun acord.

Cu ocazia receptiei la transferul imobilului, dumneavoastra puteti opta pentru serviciile unui consultant tehnic, care sa efectueze o inspectie tehnica imobiliara si care sa identifice, in beneficiul dumneavoastra, eventualele vicii. Aceste vicii se identifica cu ajutorul aparaturii de specialitate specifice.

Aveti nevoie de ajutor in vederea receptionarii apartamentului?

Trebuie sa stiti ca inspectia tehnica imobiliara trebuie sa cuprinda urmatoarele:

Verificarea documetatiei tehnice – concordanta proiect – executie;
Verificarea elementelor structurii in ceea ce priveste gradul de armare, acoperirea minima cu beton a elementelor structurii si depistarea viciilor de vibrare a betonului;
Scanarea termografica a imobilului pentru punerea in evidenta a calitatii anveloparii si a puntilor temice;
Verificarea umiditatii imobilului pentru depistarea eventualelor infiltratii prin fatada, datorate viciilor traseelor de alimentare cu apa, incazire etc., eventualelor infiltratii prin terase (ultimul etaj), infiltaratii din fundatii prin capilaritate (la parter) etc.
Verificarea fiecarui tip de instalatie in parte prin metode specifice.

Toate viciile constatate (daca nu sunt deal-breaker-uri) se vor consemna in procesul verbal de receptie si vanzatorul se va obliga ca, intr-un termen stabilit de comun acord, sa le remedieze.

De cele mai multe ori, daca nu reusiti sa identificati viciile despre care va relatam mai sus si le identificati in timpul exploatarii imobilului, in practica este foarte greu sa obligati vanzatorul sa le mai remedieze, daca acesta nu doreste.

Vazatorul este obligat, in conformitate cu HG373/2017, sa remedieze viciile, ca termen final, pana la convocarea receptiei finale.

Cartea tehnica a imobilului se preda numai viitoare asociatii de proprietari legal constituita. Ca sa puteti dovedi eventuale neconformitati, daca vanzatorul este de rea credinta, desi unele sunt foarte evidente, fie trebuie facuta referire la documente din cartea tehnica, fie trebuie efectuata o expertiza in acest sens si vanzatorul trebuie actionat in instanta.

Asa ca, sfatul meu este sa fiti foarte atenti cand cumparati un apartament, sa va informati, sa va documentati si sa luati decizia cea mai buna pentru dumneavoastra.

Va doresc succes!

Care este durata de viata a unei constructii, dar durabilitatea acesteia? Cum imi influenteaza acesti parametri imobilul pe care il voi cumpara?

Din start trebuie mentionat ca in acest articol voi face referire la structurile clasice din beton armat, acestea fiind la ora actuala cele mai des intalnite.

Cand se face referire la durata de viata a unei constructii se face referire la durata de viata proiectata conform Codului de proiectare SR EN 1990:2004/NA:2006 – Bazele proiectarii constructiilor, Anexa Nationala.

Durata de viata proiectata reprezinta durata de timp pentru care structura unei constructii sau o parte din aceasta trebuie utilizata făra reparaţii majore, în condiţii normale de intretinere si mentenanta.

Aceasta notiune de durata de viata proiectata se bazeaza pe anumite ipoteze si anume:

proiectarea structurii de rezistenta si alegerea sistemului structural sunt realizate cu personal calificat in domeniu;
execuţia imobilului se realizeaza de catre personal cu experienta şi cunostintele necesare;
materialele de constructie respecta specificatiile de material, conform legislatiei în vigoare;
structura constructiei se va utiliza in concordanta cu ipotezele de proiectare;
structura imobilului este întretinuta adecvat pe timpul exploatarii.

Durata de viata proiectata pentru o cladire obisnuinuita – casa de locuit, apartament la bloc este cuprinsa intre 50 si 100 de ani (pentru structuri pentru cladiri si alte constructii curente).

Durabilitatea structurii construcţiei se definite ca fiind intervalul de timp in care imobilul isi va pastra caracteristicile functionării normale.

Durabilitatea se poate defini şi prin durata de serviciu a constructiilor.

Conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, în majoritatea tarilor dezvoltate, intretinerea si repararea constructiilor existente consuma peste 40% din totalul resurselor industriale de constructii, iar sub 60 % sunt utilizate pentru ridicarea imobilelor noi.

Durata de serviciu a elemetelor din beton armat este pusă în evidenţă de influenţa cauzelor externe asupra durabilităţii elementului studiat.

Durabilitatea structurii constructiilor formate din elemente din beton armat trebuie evaluate din urmatoarele puncte de vedere:

– întreaga structura;

– macrostructura materialului;

– microstructura materialului;

– interfaţa armatură – beton.

Principalele cauze ale problemelor de durabilitate a structurilor de beton, conform International Union of Laboratories and Experts in Construction Materials, Systems and Structures, sunt urmatoarele:

Dupa cum se poate observa in reprezentarea grafica de mai sus, principalele problemele de durabilitate a constructiilor de beton sunt deficientele de proiectare si executie, care au o pondere covarsitoare in durabilitatea unei constructii, cat si comportarea acesteia in caz de seism.

In ceea ce priveste deficientele tipice întalnite în structurile de beton, cea mai importanta este coroziunea armaturilor, nu deteriorarea betonului. Acoperirea cu beton a armaturilor trebuie să asigure protectia otelului, aceasta fiind o bariera fizica si chimica impotriva agenţilor agresivi.

Viteza de deteriorare a stucturilor de beton depinde de conditiile de expunere si de agresivitatea acestora, precum si de rezistenta betonului la deteriorare.

Cei mai imoportanti factori care afectează durabilitatea betonului sunt:

degradarea interna a materialului: reactia alcaliilor din ciment cu agregatele – o situatie destul de rara – care de obicei apare in productia betonului;
patrunderea fluidelor sau ionilor din mediul înconjurator, care ataca betonul sau armatura (penetrarea clorului, carbonatarea, atacul sulfatilor) – reprezinta principala sursa a durabilitatii structurilor de beton;
uzura directa – rata de uzura este functie de caracteristicile pietrei de ciment şi a agregatelor grosiere si se poate determina prin teste bine stabilite;
distrugerile mecanice datorate deformaţiilor excesive: din acţiunea temperaturii, fisurarea din incovoiere, umezire si uscare, actiunea înghetului.

Este bine de stiut ca:

degradarea armaturilor pe o adâncime de 0,15 mm produce fisurarea unui strat de acoperire de 15 mm.
daca deschiderea fisurilor depăşeşte 0,1 mm, procesul de coroziune se produce în timp de 2-3 ani.

In concluzie, este foarte importanta evaluarea starii structurii imobilului inainte de a o cumpara. Asa cum ati constatat din acest articol, un imobil cu perioada de viata proiectata de 50–100 de ani poate avea o durata de serviciu la jumatate, din considerentele expuse mai sus. Durabilitatea structurii unui imobil este extrem de greu de preconizat, de multe ori imposibil, dar este foartre important sa aveti o imagine cat mai clara a starii imobilului, cat si a investitiilor care trebuie efectuate pentru remedierea deficientelor constatate si a exploatarii imobilului in conditii de siguranta.