Etichetă: inginer constructor verificare structura casa

Inspectia Tehnica Imobiliara – Top 5 “adevaruri” in cazul imobilelor noi

      De-a lungul anilor am intalnit anumite tipare, pe care unii vazatori de imobile noi le folosesc cu succes. Din fericire insa, sesizez un trend de constientizare a faptului ca pot aparea probleme la cumpararea unui imobil, iar cumparatorii se informeaza din ce in ce mai temeinic si/sau apeleaza la o firma specializata in acordarea de consultanta in acest sens.  In ceea ce urmeaza am sa va expun principalele cinci false argumente pe care le folosesc  anumiti vanzatori – agenti imobiliari sau dezvoltatori, fara sa generalizez.

 

  1. “Imobilul a fost construit pentru noi. Noi nu am fi dorit, dar, din pacate, trebuie sa il vindem!”

Cu siguranta se intalneste si aceasta situatie, dar aceasta nu poate fi generalizata ca un fenomen de masa. Acest “adevar” il regasesc cel putin o data la doua – trei zile. In genereal el vine din partea dezvoltatorilor, care ridica cateva case pe an, de la cei ce construiesc in regie proprie, de la cei ce sunt “la prima constructie” etc.

 

 

  1. Imobilul este achizitionat prin credit bancar. A fost evaluat de evaluatorul bancii, deci sigur este corect executat din punct de vedere tehnic!

In aceasta situatie trebuie mentionat ca evaluatorul bancii realizeaza o evaluare tehnico- finanaciara, dupa anumite repere bine stabilite. Acesta nu efectueaza investigatii de specialitate si nu dispune de aparatura pentru determinari specifice.

In general aceasta afirmatie este facuta de catre unii agenti imobiliari, cu cea mai mare incredere, ca si cum ar spune o lema, un adevar absolut.

 

  1. Imobilul a fost construit de o firma si nu in regie proprie, deci este corect executat!

Daca am fi intr-o situatie ideala, asa ar trebui sa fie si in multe cazuri asa si este. Sa nu uitam insa, ca si firmele sunt alcatuite tot din persoane, care sunt mai mult sau mai putin calificate. Personalul specializat si mai ales integru, este din ce in ce mai greu de gasit.

 

  1. Imobilul este scump, finisajele imobilului sunt “de lux”, deci imobilul este impecabil executat!

Ei, aici avem de-a face cu un trend, mai ales in cazul celor care construiesc imobile “de lux”, “pe banda rulanta”.  In lupta continua a dezvoltatorilor de a scadea preturile, angajaza, mai ales la partea de structura si de instalatii, ca “oricum nu se vad” dupa criteriul celui mai mic pret. 

Viciile in executie, avariile au implicatii mult mai costisitoare in cazul imobilelor cu finisaje “de lux”

 

  1. Daca Procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor a fost semnat de catre reprezentantul autoritatii publice locale, aveti garantia ca totul este in regula.

Aici nu vreau sa intru intr-un subiect delicat, dar trebuie sa stiti ca exista suficiente probleme  si in cazul in care toata documentatia privind receptia  este “ca la carte”. Dovada stau multiplele  procese de pe rolul instantelor  in care majoritatea cazurilor au avut documetatia privind receptia “fara pata”.

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!