Etichetă: inginer verificare imobiliare

Cauzele si efectele umiditatii excesive in locuinte

 

Umiditatea din zidarii provoaca deteriorarea peretilor, reducand proprietatea de izolare termica a structurilor si a materialelor de constructie. Umiditatea modifica coeficientul de transfer termic al materialelor! Contribuie astfel la formarea de mucegai, pete de sare, induce mirosuri neplacute in locuinte, formandu-se astfel un climat daunator sanatatii.
Pe langa problemele de sanatate care pot aparea, umiditatea in structura aduce o crestere a facturilor cu incalzirea pe timpul iernii (cand se incalzeste suplimentar datorita radiatiei reci emise de peretii umezi) si a facturilor la curentul electric (cand se foloseste in exces aerul conditionat pentru a compensa caldura emisa de peretii afectati).
In general umiditatea din interiorul peretilor are trei cauze:
– Infiltrarea/penetrarea apelor meteorice
– Condensul excesiv pe suprafata peretilor (punti termice, ventilare necorespunzatoare, sistem de incalzire subdimensionat)
– Ascensiunea prin capilaritate – produsa de contactul direct- indirect dintre perete si terenul umed(cum ar fi viciile de hidroizolare a fundatiilor etc)

Este ideal sa putem depista acumularea de umiditate in pereti intr-un stadiu incipient. Acest stadiu, in majoritatea cazurilor, nu este detectabil cu ochiul liber, dar este detectat de camerele temografice si confirmate de umidometrele de contact.

Umiditatea structurilor cladirlor, a anvelopei exterioare, nu doar aduc neplaceri din punct de vedere termic ci si  scurteaza durata  estimata de viata a constructiilor.

Apa este principalul dusman, pe langa actiunnile seismice, al mentinerii  “caracteristicilor de calitate” ale unei structuri in special in urma ciclurilor repetate de inghet-dezghet.

Cumpar un apartament. Ce trebuie sa stiu inainte de a-l cumpara?

            

Inainte de a cumpara un apartament, in afara de legalitatea actelor in vederea incheierii tranzactiei, trebuie sa constatam starea tehnica a constructiiei si instalatiilor aferente, precum si parametrii de confort  aferenti acesteia.

Este indicat a se verifica  daca nu cumva apartamntul pe care vrem sa il cumparam se alfa pe lista cladirilor expertizate tehnic de catre Primaria Municipiului Bucuresti (PMB),  fiind catalogate a fi cu “grad de risc seismic”. Aceasta lista poate fi consultata gratuit pe site-ul PMB sau accesand :

http://www.pmb.ro/servicii/alte_informatii/lista_imobilelor_exp/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf

Trebuie sa stiti ca daca  vreti sa cumparati un apartament intr-un astfel de imobil:

  • Nu il puteti achizitiona prin programul “Prima Casa”;
  • Asiguratorii nu va vor incheia polite de asigurare a locuintei in caz de dezastre.

De ce este bine sa se verifice aceasta lista? Nu este suficinta o inspectie vizuala? Multe blocuri care sunt incluse pe aceasta lista sunt anvelopate, fatadele renovate, casa scarii renovata, apartamentul vizat asemenea si puteti  fi  usor indusi in eroare de aceste lucruri.

Sa o luam pas cu pas. In primul rand trebuie sa incercam sa ne dam seama daca constructia are vicii de executie sau a suferit degradari ale structurii pana la momentul achizitiei. Trebuie sa obervam fisurile de pe anvelopa cladirii si sa incercam sa ne dam seama daca acestea sunt de suprafata sau afecteaza structura in profunzime. 

Solicitati cartea tehnica a constructiei de la administratorul sau proprietarul  imobilului.  Stuidiati-o cu atentie!  Intrebati  administratorul/proprietarul daca cladirea a suferit modificari structurale.

Solicitati vecinilor date despre imobil care va pot fi de folos, ca de exemplu daca imobilul are probleme cu hidroizolarea terasei, daca sau cand au fost schimbate  instalatiile commune (colanele pluviale, menajere, de  alimentare cu apa),  daca au fost executate remedieri majoare  imobilului, precum si orice alte detalii care v-ar interesa. Verificati personal cele relatate.

 

Cereti  vanzatorului  detalii despre starea instalatiilor si verificati personal informatiile primite.  Este important ca instalatiile sa fie in stare buna si sa nu necesite inerventii imediate.  O atentie speciala trebuie acordata instalatiei electrice.  Verificati sa nu existe improvizatii, extinderi de retele, mai ales la imbinarea retelelor vechi, de aluminiu cu cele noi, de cupru.

 

Verificati anvelopa cladirii aferenta apartamantului dumneavoastra, cat si calitatea tamplariei tip “termopan”, pentru ca in cazul tamplariei mai vechi, de peste 10 ani si de calitate inferioara, pot aparea probleme de etanseitate.  Cea  mai eficienta  verificare  este  prin termografie.  Preturile pentru astfel de determinari sunt relativ scazute pe piata de profil din Romania.

Aspectul finisajelor trebuie si el luat in calcul la achizitia imobilului. In momentul achizitiei trebuie sa stiti si bugetul estimativ  necesar pentru a-l aduce la starea dorita.

Ca sfat, vizitati de mai multe ori imobilul pe care doriti sa il achizitionati, in zile diferite si veti observa ca veti descoperi detalii care v-au scapat la prima vedere. Prima oara veti fi dus de val, proprietarul aratandu-va punctele forte ale imobilului.  Este important sa verificati gradul de luminozitate al apartamentului in diverse momente ale zilei,  nivelul de zgomot cu ferestrele inchise si deschise.

Pentru a va putea incadra in bugetul stabilit de dumneavoastra, este bine sa luati in considerare suma platita pentru apartament, cheltuielile de renovare sau modernizare, comisioanele si taxele aferente incheierii tranzactiei.

Model Raport Inspectie Tehnica Imobiliara

   RAPORT CONSTATARE

Va rugam cititi cu atentie raportul si conditiile de utilizare ale acestuia!

www.consultanttehnic.ro                  

Adresa:

…………………………………………. Sector 2, Bucuresti

Introducere:

Imobilul vizat a trecut printr-un proces de modificare  a unui imobil vechi, avand la baza o expertiza tehnica si un proiect de consolidare si suprainaltare al imobilului. Regimul actualului imobil este S+P+M.

Documentatia pusa la dispozitie este incompleta fiind prezentata doar faza DTAC.

Nu s-a pus la dispozitie Cartea Tehnica a Constructiei, sau alta documentatie care sa releve calitatea si conformitatea lucrarilor executate.

Aspecte constatate:

        Din punct de vedere structural, nu s-au constatat diferente fata de documentatia pusa la dispozitie, sau alte probleme structurele majore. Nu s-au constatat degradari, fisuri ale betonului nud pus in opera.

       S-a constatat prezenta unor punti termice la imbinarea dintre grinzile perimetrale de la mansarda si acopreisul imobilului.

      S-a constatat prezenta puntilor termice pe conturul tamplariei exterioare ceea ce indica prezenta unor vicii de montaj. Aceste vicii se fac prezente la majoritatea taplariei exterioare.

Conform declaratiei proprietarului izolatia la nivelul acoperisului a fost realizata cu vata minerala de 5 cm, aceasta fiind montata relativ uniform.

S-au constatat zone de umiditate crescuta la nivelul  placii dintre subsol si parter in zona aferenta radierului.  Acestea au cauza cea mai probabila lipsa sau executia defectuasa a hidroizolarii subsolului in zona amintita.

      Deasemenea s-a constatat faptul ca evacuarea apelor meteorice fata de radierul cladirii nu este executata corespunzator, in zona burlanelor formandu-se balti, ceea ce indica degajarea (indepartarea) defectuoasa a apelor meteorice fata de fundatie.

         Umiditatea relativa la suprafata peretilor interiori este in limite normale. La nivelul acoperisului nu s-au constatat, la momentul vizitei, zone de umiditate ridicata care sa indice infitratii la nivelul acoperisului. Pe toata suprafata interioara a peretilor anvelopei umiditatea relativa este in limite normale.

Nu s-au constatat vicii la instalatia electrica in momentul vizionarii. Totusi, nu s-a putut localiza cutia de separatie pe traseul de impamantare.

          Cetrala termica pe gaz este spre sfasitul perioadei normata de functionare, neputandu-se face dovada niciunei revizii tehnice. Presiunea in instalatia de incalzire era sub un bar, ceea ce indica o pierdere de presiune pe instalatia de distributie, proprietarul declarand ca a identificat problema si este in curs de rezolvarea a aceteia.

           S-a constatat prezenta la etaj a unor calorifere care nu prezinta incalzire uniforma, fiind afectata suprafata  randamentul suprafetei radiante.

Recomandari:

Este recomandat se solicite documentatia tehnica completa:

  • Proiectul Tehnic si Detaliile de Executie
  • Cartea Tehnica a Constructiei
  • Documentatia tehnica, care trebuie sa corespunda cu HG 273/1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora – lege in vigoare la data receprionarii lucrarilor. Conform HG 343/2017- modificarea HG273/1994 –  este obligatorie crearea (daca nu exista) capitolului „D” in Cartea Tehnica a Constructiei – Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp. In acest capitol este obligatoriu sa atasati procesul verbal de predare – primire a constructiei la schimbarea proprietarului.
  • Schimbarea centralei temice cu una de noua generatie (cu efectuarea obligatorie de catre personal specializat a P.I.F. – ului) –   si verificarea cu aceasta ocazie a circuitului de distributie si spalarea instalatiei de distributie a agentului termic si a corpurilor de incalzire.
  • Se recomanda efectuarea testului periodic PRAM pentru instalatia electrica de catre o firma autorizata ANRE – Autoritatea Naţională de Reglementare în domeniul Energiei cu emiterea unui buletin de specialitate.
  • Remedierea hidroizolatiei subsolului cu o firma specializata care sa ofere garantia lucrarilor executate. Deasemenea se recomanda decopertarea, tratarea corespunzatoare si refacerea finisajelor in zonele afectate din subsol.
  • Remedierea puntilor termice de la nivelul tamplariei exterioare si reglarea acesteia.
  • Executia de lucrari care sa asigure indepartarea apei meteorice de langa radierul cladirii.
  • Remedierea deficientelor constatate.

 


Ing. Dipl. Cristian MIHAI

Consultant Tehnic
0721.889.888

0732.887.888
www.consultanttehnic.ro

INFORMATII GENERALE RAPORT CONSTATARE

Va multumim pentru decizia de a apela la serviciile www.consultattehnic.ro si de a ne acorda increderea in consilierea dumeavoastra in vederera formarii unei decizii avizate din punct de vedere tehnic referitor la imobilul ales. Va rugam sa cititi cu atentie acest raport.

Acest  raport de inspectie tehnica nu este o expertiza tehnica. El reprezinta parerea avizata a unui inginer specializat in consultanta tehnica la cumpararea de imobile, prin metode nedistructive, non invasive (termografie, inspectie vizuala etc).



Scopul inspectiei noastre este acela de viziona toate zonele imobilului care ne sunt accesbile in acel moment, pentru a identifica potentiale aspecte din punct de vedere structural, al instalatiilor, al calitatii diferitelor elemente componenete ale imobilului si de a va atrage atentia asupra acestora pentru o eventuala decizie de investigare specializata (expertiza tehnica). Instalatiile sunt testate, visual, fizic, din punct de vedere termografic si prin metode specifice fiecarui tip  de instalatie in parte pentru a vedea daca functioneaza la momentul inspectiei tehnice. Acest raport este confidential si nu poate sta la baza unor actiuni juridice. Date si informatii din raport nu pot fi dezvaluite catre terti fara acordul autorului.

Va rugam sa luati in considerare ca neconcordante/defecte pot exista si nu pot fi determinate in timpul inspectiei din diverse motive, independente de vointa celui care a realizat inspectia tehnica. Noi garantam ca toate inadvertentele, deficientele, defectele ce vor fi constatate vor fi aduse la cunostinta dumneavoastra pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza.



Dupa citirea acestui raport, daca exista nelamuriri,  va rugam contactati persoana care a efectuat inspectia tehnica,  pentru a clarifica orice detalii prevazute in raport.

   Va rugam sa cititi cu atentie acest raport inaintea cumpararii imobilului  vizat.



Va multumim!

Ce trebuie sa stiu inainte sa construiesc o casa?

 

Primul lucru pe care trebuie sa il fac inainte de a construi o casa este sa ma documentez  in legatura cu legislatia in vigoare referitoare la  obtinerea avizelor si autorizatiei, sa ma documentez cu privire la materialele care sunt optime pentru constructia mea , alegerea unui proiectant serios, a unui diriginte de santier si nu in ultimul rand gasirea unui constructor serios si accesibil.

Trebuie bine stabilite etapele construirii imobilului, cat si finantarea aferenta fiecarei etape pentru ca in cele mai multe cazuri bugetul stabilit initial va fi depasit. 

Este stiut faptul ca pretul anumitor materiale variaza in funtie de anotimp (vara – iarna), de promotii si daca putem cumpara si depozita materialele aferente listei de materiale oferita de proiectant,  veti constata ca se poate face o economie de 10 -15 % din pretul lor mediu de achizitie.

Este bine de stiut ca nu putem construi  imediat cand ne hotaram si ca executia proiectului,  obtinerea autorizatiilor si avizelor dureaza destul de mult si ca trebuie sa le obtinem din timp. Cel mai bine se poate folosi perioada de iarna pentru  obtinerea celor mai sus mentionate. Toate aceaste  operatiuni dureaza 2-3 luni.  Nu trebuie neaparat sa apelati la o firma  “specializata” in obtinerea avizelor si a autorizatiei de construire, pentru ca timpul in care sunt eliberate solicitarile este aproximativ acelasi. Informatile referitoare la documentele necesare se gasesc de obicei pe pagina de internet a institutiei de la care doriti sa obtineti obtineti avizul.

Va puteti inscrie la un seminar cu aceasta tema, sustinut de  firmele care acorda consultanta in domeniu. De ce seminar? Pentru ca de obicei au preturi modice  (se tin cu un numar minim de cursanti) si acolo va puteti lamuri asupra tuturor aspectelor legate de construirea unui imobil. In timpul seminarului  va familiarizati cu “traseul de urmat” pentru  a reusi sa gestionati  lucrarea dumneavoastra de constructie a casei, de la obtinerea proiectului si a autorizatiei de construire pana la receptionarea casei si alcatuirea  cartii tehnice a constructiei.

Nu trebuie luat de bun tot ce zice constructorul, verificati cele spuse de acesta prin intermediul dirigintelui de santier si al proiectantului.   Dirigintele de santier nu trebuie sa fie adus “la pachet” cu constructorul. El trebuie sa apere interesele dumneavoastra  si anume ca proiectul casei sa fie transpus in realitate conform legislatiei in vigoare si nu sa acopere inadvertentele in executie  facute de constructor.

Pot sa aduc modificari constructiei dupa obtinerea autorizatiei de construire? Constructia prezinta deficiente de executie. Mai pot face ceva?

 

Da, cu siguranta! Chemati proiectantul si dirigintele de santier la fata locului (pe santier) si solicitati proiectantului sa elaboreze o “dispozitie de santier”, cu respectarea prevederilor legale in materie.